「管理会社に任せているのに、空室がなかなか埋まらない」 「募集を出しているのに問い合わせすら来ない」

不動産オーナーになったばかりの方から、このようなご相談をよくいただきます。

空室が続くと家賃収入が途絶え、ローンの返済や管理費の負担だけが続きます。精神的にも経済的にも、オーナー様にとって空室は最大のリスクです。

しかし、空室が続く原因のほとんどは「改善できるもの」です。

この記事では、不動産管理を始めたばかりのオーナー様に向けて、空室が続く5つの主な原因と、それぞれの具体的な解決策をわかりやすく解説します。

1. 賃料設定が相場とズレている

空室が続く原因の中で、最も多いのが「賃料設定のズレ」です。

周辺の相場より賃料が高すぎると、入居希望者は他の物件を選んでしまいます。一方で、安すぎる賃料は収益を圧迫するだけでなく、「何か問題があるのでは？」という印象を与えることもあります。

確認すべきポイント

まず、物件と同じエリア・同じ間取り・同じ築年数の物件がどのくらいの賃料で募集されているかを調べましょう。SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトで簡単に確認できます。

もし相場より1割以上高い場合は、賃料の見直しを検討してください。たとえば月6万円の物件を5万5千円に下げるだけで、年間6万円の収入減にはなりますが、空室期間が2ヶ月以上続くよりはるかに損失が少なくなります。

フリーレントの活用

賃料を下げることに抵抗がある場合は「フリーレント」という方法もあります。入居後1〜2ヶ月分の家賃を無料にする代わりに、賃料は据え置くやり方です。入居希望者にとっては初期費用が抑えられるメリットがあり、申込みが入りやすくなります。

2. 物件の情報が仲介業者に届いていない

「募集はしているのに問い合わせがゼロ」という場合、物件の情報が仲介業者にきちんと届いていない可能性があります。

不動産の賃貸市場では、入居希望者の多くが地域の仲介業者（不動産屋）を通じて物件を探します。つまり、管理会社がどれだけ多くの仲介業者に物件情報を届けられるかが、入居スピードに直結します。

管理会社に確認すること

• どの仲介業者に物件情報を出しているか

• ポータルサイト（SUUMO・HOME'S・at homeなど）に掲載されているか

• 仲介業者向けのインセンティブ（AD：広告料）を設定しているか

特に「AD（広告料）」は重要です。仲介業者は成約したときに受け取る手数料（通常は家賃1ヶ月分）で動きますが、競合物件が多い場合、ADを上乗せして「この物件を優先的に紹介してもらう」ことができます。

空室が長期化している場合は、ADの設定や増額を管理会社に相談してみましょう。

3. 物件の写真・掲載情報が古い・魅力的でない

ポータルサイトに掲載されていても、写真が暗かったり、情報が少なかったりすると入居希望者はすぐに他の物件に移ってしまいます。

インターネットで物件を探す人のほとんどは、まず写真で第一印象を決めます。内見に来てもらう前の段階で「ここに住みたい」と思ってもらえるかどうかが、写真の質にかかっています。

改善のポイント

• 晴れた日中に明るい写真を撮り直す

• リビング・キッチン・バス・トイレ・収納など主要な場所を漏れなく掲載する

• 間取り図を最新のものに更新する

• 「南向き」「宅配ボックスあり」「オートロック」など入居者が気にするポイントをキャッチコピーに入れる

管理会社に写真の撮り直しや掲載情報の見直しを依頼できる場合は、ぜひ相談してみてください。

4. 物件の状態が入居希望者の期待に応えていない

内見まで来てもらっても申込みが入らない場合は、物件の状態に問題がある可能性があります。

築年数が経過した物件は、壁紙の黄ばみ・床の傷・水回りの古さが気になることがあります。入居希望者は内見時に「ここに住んだらどんな生活になるか」をイメージします。そのイメージが湧かない、あるいはマイナスな印象を持たれてしまうと、申込みには至りません。

まず試したい低コストの改善

大規模なリノベーションをしなくても、次のような対策で印象が大きく変わります。

• ハウスクリーニング：プロに依頼して徹底的に清掃する（費用目安：3〜8万円）

• クロス（壁紙）の張り替え：黄ばみや傷が目立つ部分だけでも交換する（費用目安：5〜15万円）

• 照明の交換：古い蛍光灯をLEDに交換するだけで室内が明るく清潔感が出る（費用目安：1〜3万円）

• 水回りのコーティング：浴槽・キッチンシンクをコーティングして新品に近い見た目にする（費用目安：2〜5万円）

これらの小修繕で10〜20万円程度の投資をすることで、空室期間を短縮できればすぐに回収できます。

本格的なリノベーションを検討する場合

小修繕では改善が難しい場合や、賃料をアップしたい場合は、間取り変更・設備交換・デザインリノベーションを検討する価値があります。リノベーションにより賃料が月3,000円アップすれば、200万円の投資でも約55年で回収できます。もちろん空室リスクの軽減効果も大きいため、費用対効果は実際にはもっと高くなります。

5. 管理会社が積極的に動いていない

ここまでの4つの原因を改善しても空室が続く場合、管理会社自体に問題がある可能性があります。

管理会社の仕事は、単に物件情報を登録するだけではありません。仲介業者への積極的なアプローチ・賃料の見直し提案・募集条件の改善提案など、オーナー様と一緒に空室を埋めるための行動を取ることが本来の役割です。

管理会社の活動をチェックする方法

• 空室状況の報告は定期的に来ているか

• 「なぜ決まらないか」の原因分析を提示してくれているか

• 改善策を具体的に提案してくれているか

• 仲介業者への営業活動をしているか

これらが一切ない場合、管理会社の切り替えを検討することも一つの選択肢です。

管理会社を変えることに不安を感じる方も多いですが、実際には入居者への通知・書類の引き継ぎなど、移管の手続きは管理会社が主導して行うため、オーナー様の負担は思ったより少ないものです。

まとめ：空室改善は「原因の特定」から始まる

空室が続く原因は、物件によって異なります。大切なのは「なんとなく決まらない」ではなく、原因を一つひとつ特定して、優先度の高いものから手を打つことです。

• 賃料が相場とズレていないか

• 仲介業者に情報が届いているか

• 写真・掲載情報は魅力的か

• 物件の状態は入居希望者の期待に応えているか

• 管理会社は積極的に動いているか

この5つを順番に確認するだけで、多くの空室問題は改善の糸口が見えてきます。

「どれが原因かわからない」「何から手をつければいいか迷っている」という方は、ぜひL-TOPPAにご相談ください。現状をヒアリングしたうえで、物件に合った空室改善策をご提案します。相談・調査はすべて無料です。

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